ЖК Варшавский Плюс. Почему Столица Груп не может ввести в эксплуа…

Должен знать

ЖК Варшавский Плюс. Почему Столица Груп не может ввести в эксплуа…
Из-за разногласий между строительной компанией Stolitsa Group и ГП «Агрокомбинат Пуща Водица» заблокирован ввод в эксплуатацию столичного ЖК Варшавский Плюс. Об этом в письме для редакции LIGA.net сообщили инвесторы стройки.
«Госпредприятие Пуща Водица не хочет ставить свою подпись под документами для ввода домов. Я инвестировал в августе 2019-го в трехкомнатную квартиру, дом был готов еще в ноябре 2020-го, но мы до сих пор не можем заехать. Напряжение росло, мы самоорганизовались и вышли на застройщика, теперь с ним на постоянной связи», – рассказывает инвестор ЖК Варшавский Плюс Ярослав Петренко (фамилия изменена по просьбе собеседника).
Конфликт разгорелся вокруг условий инвестдоговора, спустя шесть лет после его подписания. Руководство ГП «Пуща Водица», которое владеет землей в более 200 га, и на которых развернулось строительство, потребовало от застройщика пересмотреть проценты по договорам. 
Шесть лет назад владелец земли и застройщик сошлись на условии: в обмен на земельный участок в центральном районе Киева госпредприятие должно было получить 5% от общей площади жилой недвижимости. С тех пор многое изменилось, например, руководство предприятия, балансодержатель ГП «Пуща Водица» – в 2020 году вместо Минагро им стал Фонд госимущества Украины (ФГИ). ФГИ выступает контролирующим органом госкомпании.
Эти изменения привели к последствиям. Теперь ГП и ФГИ требуют пересмотра условий и увеличения своей доли в строящихся объектах. Главная причина – прошлые соглашения наносят убыток государству. Конфликт уже перешел в судебную плоскость – Фонд подал судебный иск, Stolitsa Group не намерена сдаваться. Но стороны все еще не теряют надежды договориться мирно. 
LIGA.net решила предоставить площадку двум сторонам конфликта и разобраться, что не могут поделить стороны, и на какие уступки готовы пойти, чтобы разрешить проблему, которая бьет по тысячам инвесторов. 

Условия, установленные инвестдоговором, втрое ниже рыночных. Они несут дискриминационный характер относительно распределения прав между инвесторами. Так, доля ГП в договорах – 4,7% от общего количества жилого фонда. Но рыночная практика предусматривает показатели на уровне 10-15%. Кроме того, тяжелым бременем для Фонда является арендная плата за земельные участки, ГП «Пуща Водица» самостоятельно платит многомиллионный земельный налог в течение пяти лет без каких-либо компенсаций. Почему экс-чиновники ГП «Пуща Водица» закрывали глаза на очевидно невыгодные условия инвестиционных соглашений, даст ответ следствие. Фонд уже инициировал обращение в правоохранительные органы.

ГП «Пуща-Водица» также подало судебный иск о признании сделок с компаниями из структуры застройщика Stolitsa Group недействительными. Так как на момент заключения соглашений не было получено согласия Кабинета Министров Украины (согласно постановлению Кабмина от 11 апреля 2012 № 296, государственные предприятия, в уставном капитале которых доля государства превышает 50%, должны получить согласование Кабинета министров на заключение договоров о совместной деятельности. – Ред). 

Какие новые условия являются приемлемыми для ГП «Пуща Водица» и Фонда госимущества? В ходе дальнейших переговоров ГП рассчитывает на увеличение доли в проекте до 10-15%. Руководство ГП при поддержке Фонда также планирует включить сюда коммерческие площади. Это возможно сделать, учитывая, что планируются изменения в части количества и качества строительства коммерческих/офисных объектов. А также учитывая действующую практику на рынке недвижимости, согласно которой все площади совместных проектов должны быть распределены равномерно.

Кроме того, Фонд рассчитывает получить денежную компенсацию за оплату земельного налога. С начала действия договоров, ущерб госпредприятия от уплаты налога на землю составил 65 млн гривень.

Как решить проблему? Вести прямой переговорный процесс. Пока состоялось два раунда переговоров между ГП «Пуша Водица» и группой компаний Stolitsa Group, стороны проводят юридические консультации. Если переговоры не принесут результата, то руководство Фонда и госпредприятия будут вынуждены решать вопрос в судебном порядке. Применение исключительно судебной процедуры несет нежелательный побочный эффект для обеих сторон. Поэтому Фонд рассчитывает на продолжение конструктивного диалога с представителями Stolitsa Group.
Важно, чтобы частные добросовестные покупатели квартир не пострадали. Фонд не допустит, чтобы права покупателей были нарушены. В то же время Фонд не готов уступать государственными интересами в пользу частного застройщика.

Позиция ГП «Пуща Водица» совершенно непонятна для нашей компании, и, скорее, выглядит, как попытка давления и принуждения изменить условия договоров, не имея на это никаких юридических оснований. В документах, которые заключались в 2008-2015 гг, был определен процент площадей, которые после строительства и ввода домов в эксплуатацию передаются госпредприятию. Это примерно 98 000 кв. м недвижимости. Этот процент был согласован Минагро, органом управления этого ГП в то время, а показатель в 5% был подтвержден государственными экспертными учреждениями.

Каких-то недоразумений с государственным предприятием у нас раньше не было. Уже сейчас государство получило 31 000 кв. м жилья и должно еще получить 67 000 кв. м. Но в 2020 году ГП резко изменило вектор взаимоотношений с нами. Мы не видим абсолютно никаких оснований для пересмотра условий инвестдоговоров. В них четко прописано, что любые изменения могут вноситься только по обоюдному согласию сторон.

Компания выстраивала с ГП партнерские отношения и никогда не отказывала в предоставлении финансовой помощи. Эти деньги ГП направляло на уплату налогов, коммунальных услуг, заработной платы. Сегодня задолженность агрокомбината перед Stolitsa Group составляет 65 млн грн. И эти средства не спешат возвращать. Требование пересмотра процентов могло быть реакцией госпредприятия на просьбу вернуть возвратную финансовую помощь. В ответ на просьбу вернуть деньги, мы получили только письмо с требованием пересмотра процентов по инвестиционным договорам.
В судебных исках ГП «Пуща Водица» утверждает, что договоры должны были получить согласование Кабинета министров. А так как его не было, то договоры должны быть признаны недействительными. Но первые редакции инвестиционных договоров возникли задолго до принятия этого порядка (№296 от 11.04.2012 года), а потому это не может распространяться на данные правоотношения.

Позиция Фонда госимущества выглядит крайне непоследовательной. Часть имущественных прав в ЖК Фонд уже выставил на продажу – 42 квартиры общей площадью 2 670,10 кв. м. Выходит, что Фонд выставляет на продажу недвижимость в домах, ввод которых в эксплуатацию фактически сам же и блокирует. Очевидно, вторая сторона понимает шаткость и несостоятельность своей правовой позиции.
Мы готовы искать компромиссы в рамках действующих договоров и действующего законодательства. 

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.

Случайные новости

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь

Свежие новости